El sector inmobiliario en México es uno de los más activos y diversos de la economía, y al mismo tiempo, uno de los más susceptibles al lavado de dinero. Las altas sumas que se manejan, combinadas con vacíos regulatorios y la falta de controles, lo convierten en un blanco ideal para operaciones ilícitas. En este artículo exploramos los principales modelos de negocio inmobiliario en el país, los tipos de operaciones que manejan y los riesgos específicos que presenta cada uno ante el lavado de dinero.
Los Censos Económicos 2024 del INEGI muestran la fuerza del sector terciario, donde destacan los servicios inmobiliarios y de alquiler. El GAFI ha señalado los bienes raíces como un canal de riesgo clásico, especialmente en jurisdicciones con alta informalidad económica.
Por qué el sector inmobiliario es tan atractivo para el lavado
Volumen y fragmentación: servicios inmobiliarios y de alquiler forman parte del terciario y mueven miles de operaciones dispersas, con múltiples intermediarios y uso frecuente de efectivo en etapas tempranas. Los Censos Económicos 2024 de INEGI confirman el dinamismo del sector servicios y permiten dimensionar la actividad por rama y entidad.
Bienes duraderos de alto valor: permiten “anclar” recursos ilícitos y reintroducirlos como patrimonio familiar o empresarial. El GAFI identifica a bienes raíces como un canal típico en jurisdicciones con alta economía informal y presión del crimen organizado (evaluación a México).
Modus operandi más comunes (con ejemplos de 2024–2025)
1. Compra-venta con sobre/subvaluación y pago mixto
• Se declara un precio menor ante fedatario y se completa con efectivo fuera de escritura; también se “inflan” facturas de remodelación para justificar entradas.
2. Uso de empresas fachada y prestanombres
• Se crean sociedades “holding”, inmobiliarias y de servicios vinculadas para mover flujos entre cuentas y simular ingresos de renta o desarrollo. Las tipologías de la UIF recogen estructuras corporativas simuladas, transferencias entre beneficiarios comunes y abuso de identidades. 
3. Arbitraje con fideicomisos y vehículos de propósito específico (SPV)
• Se colocan activos y rentas dentro de estructuras fiduciarias para “enfriar” el origen y ocultar al beneficiario controlador. La presión regulatoria reciente tras sanciones estadounidenses a entidades mexicanas ha elevado los controles de debida diligencia en productos fiduciarios.

4. Timeshares y “real estate services” como fachada trasfronteriza
• El OFAC sancionó en 2025 a compañías de tiempos compartidos en Jalisco por esquemas de fraude y presuntos vínculos criminales; modelo replicable para captar pagos adelantados y dispersarlos. Útil para alertas en destinos turísticos.

5. Arrendamiento con pagos fraccionados en efectivo o criptomonedas
• Se fracciona el alquiler en montos bajo umbral o se triangula vía wallets. UIF/SAT reportaron en 2025 un récord de avisos por actividades vulnerables, incluyendo activos virtuales. 
1. Lavado de dinero en agencias inmobiliarias tradicionales
Operaciones que manejan:
Compra-venta de inmuebles
Arrendamiento residencial y comercial
Riesgos de lavado de dinero
Pagos en efectivo por debajo del umbral para evitar reportes
Simulación de precios de compraventa
Gaps comunes dentro del sector inmobiliario
Carencia de sistemas para identificar operaciones inusuales
Caso real de lavado de dinero en una agencia inmobiliaria
En 2022, la UIF detectó que un grupo de empresas fachada adquiría propiedades de lujo en Jalisco y CDMX mediante pagos fraccionados en efectivo. Las operaciones no fueron reportadas por la agencia inmobiliaria involucrada, que fue multada por más de $1 millón de pesos.
2. Lavado de dinero en brokers o asesores inmobiliarios independientes
Operaciones que manejan:
Intermediación en ventas y rentas
Búsqueda de oportunidades de inversión
Riesgos de lavado de dinero:
Baja regulación y formalidad
Manejo de pagos sin intermediación bancaria
Gaps comunes con brokers o asesores inmobiliarios independientes
No se capacitan en temas PLD/FT
No reportan operaciones al SAT
Modus operandi de lavado de dinero con brokers o asesores inmobiliarios:
Comisiones pagadas en efectivo
Omisión de documentación del cliente (KYC)
3. Empresas desarrolladoras inmobiliarias
Operaciones que manejan:
Construcción y venta de fraccionamiento o edificios
Riesgos de lavado de dinero en empresas desarrolladoras inmobiliarias
Compra de grandes lotes sin origen claro de fondos
Gaps comunes con empresas desarrolladoras inmobiliarias
Operaciones sin validación de origen de recursos
Ventas en preventa con pagos fraccionados y no fiscalizados
Modus operandi de lavado de dinero con empresas desarrolladoras inmobiliarias
Clientes que compran múltiples unidades al contado
Simulación de cancelaciones para devolver dinero "limpio"
Caso real de lavado de dinero en empresas desarrolladoras inmobiliarias
En Mazatlán, el Departamento del Tesoro de EE.UU. sancionó en 2023 a una red de empresas inmobiliarias que lavaban dinero del Cártel de Sinaloa. Utilizaban desarrollos inmobiliarios y preventas para legitimar flujos ilícitos por más de $500 millones de pesos.
Flujo de ejemplo:
4. Plataformas PropTech y agencias digitales
Operaciones que manejan:
Publicación y venta de propiedades online
Procesamiento de rentas, firmas digitales y pagos
Riesgos de lavado de dinero en plataformas PropTech y agencias Digitales:
Operaciones que manejan:
Automatización sin verificación documental adecuada
Suplantación de identidad en procesos remotos
Falta de integración con listas negras y sistemas de monitoreo
Escaso cumplimiento normativo
Modus operandi de lavado de dinero en empresas PropTech y agencias Digitales
Compra con criptomonedas o transferencias internacionales sin validación
Renta de propiedades vacacionales con flujos sospechosos
Estadística:
En 2023, la CONDUSEF reportó que el 37% de las plataformas inmobiliarias digitales en México no contaban con procesos formales de verificación de identidad ni protocolos PLD.
Flujo de ejemplo:
5. Inversionistas institucionales (REITs y fondos inmobiliarios)
Operaciones que manejan:
Riesgos de lavado de dinero con REITs y fondos inmobiliarios
Gaps comunes con REITs y fondos inmobiliarios
Modus operandi de lavado de dinero en REITs y fondos inmobiliarios
Inversión de recursos a través de sociedades offshore
Transferencias entre fondos sin revisión del origen de fondos
Caso real de lavado de dinero en REITs y fondos inmobiliarios
Un fondo inmobiliario internacional fue multado en 2022 por permitir inversiones de una empresa ubicada en Islas Vírgenes Británicas sin validar el origen de los fondos. Posteriormente, se descubrió que estaba ligado a empresas sancionadas en Panamá.
Señales de alerta comunes
• Pagos en efectivo o por terceros sin justificación clara.
• Cambios frecuentes de titularidad a precios fuera del mercado.
• Estructuras societarias complejas (holdings, fideicomisos, offshore).
• Clientes con ingresos no congruentes con la operación.
Consulta el Compendio de Tipologías de la UIF para reforzar la capacitación interna.
Reforma LFPIORPI 2025: mayor regulación
La reforma a la LFPIORPI publicada el 16 de julio de 2025 refuerza obligaciones para actores del sector inmobiliario:
• Registro obligatorio ante SAT como sujeto obligado.
• Avisos de operaciones en efectivo o bajo sospecha.
• Diseño de políticas internas.
• Retención de documentación por cinco años.
El lavado de dinero en el sector inmobiliario en México puede adoptar distintas formas según el modelo de negocio, el nivel de formalidad y los controles internos de cada empresa. La diversidad del sector hace indispensable que todos los actores, desde agentes independientes hasta grandes desarrolladoras o plataformas digitales, entiendan sus obligaciones como sujetos vulnerables ante la LFPIORPI y fortalezcan sus sistemas de cumplimiento para mitigar riesgos.
Implementar verificaciones de clientes (KYC), monitoreo de operaciones inusuales, capacitación constante y herramientas tecnológicas adecuadas no solo protege a las empresas del riesgo reputacional y legal, sino que contribuye a cerrar las puertas al crimen organizado.
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Etapa |
Acción recomendada |
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Onboarding / KYC |
Identifica beneficiario final, verifica identidades, PEP, origen de fondos. |
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Due diligence |
Avalúo independiente, revisión de cargas, control de preventas y pagos. |
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Estructuras |
Claridad en fideicomisos, apoderados y beneficiarios. |
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Obligaciones legales |
Registro como sujeto obligado, avisos (formato 27 Bis), conservación y calendario. |
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Monitoreo |
Matriz de riesgos, alertamiento transaccional, controles internos. |
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Capacitación |
Actualización ante reformas y alineación con tipologías UIF y recomendaciones internacionales. |
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El lavado de dinero no solo representa un riesgo legal y financiero: también pone en juego la confianza del mercado, la reputación de tu empresa y la estabilidad de todo el sector inmobiliario. Reflexiona: ¿tu modelo de negocio está preparado para detectar operaciones sospechosas? ¿Cuentas con procesos sólidos de cumplimiento, identificación de clientes y monitoreo transaccional?
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Fuentes:
Fuente: INEGI
Fuente: GAFI
Unidad de inteligencia Financiera,
Varela, Micaela. El País, (2025, 14 de Junio). Clubes de playa, inmobiliarias y spas: la red de lavado de Los Chapitos en Mazatlán que dirigen un empresario y una maquilladora
Suárez, Karina. El País, (2025, 27 de Junio). Las sanciones de Estados Unidos a la banca mexicana elevan la presión sobre el cumplimiento de los controles antilavado