PLD para Inmobiliarias y Constructoras
12 respuestas clave sobre cumplimiento LFPIORPI para inmobiliarias, constructoras y desarrolladores en México (2026).
¿Las inmobiliarias y constructoras están obligadas a cumplir la Ley Antilavado?
Sí. El Art. 17 fracc. VIII de la LFPIORPI incluye la intermediación en transmisión de derechos sobre bienes inmuebles. Aplica a inmobiliarias, constructoras y desarrolladores.
La LFPIORPI clasifica como Actividad Vulnerable cualquier empresa que intervenga en compraventas o arrendamientos de alto valor. Esto cubre intermediarios y promotores que vendan directamente.
- Verifica si tu empresa es intermediaria (gestiona la compraventa) o promotora (construye y vende).
- Regístrate en portalav.sat.gob.mx y obtiene tu folio de sujeto obligado.
- Designa a un Oficial de Cumplimiento formalmente.
¿Qué operaciones inmobiliarias debo reportar al SAT?
Compraventas sobre 8,025 UMAs (~$908,048 en 2026) y arrendamientos sobre 3,210 UMAs (~$363,179) acumulados por cliente al mes. Dentro de los primeros 17 días del mes siguiente.
Las Reglas del SAT para el sector inmobiliario establecen umbrales de aviso diferenciados por tipo de operación. En 2026, 1 UMA ≈ $113.14/día (base mensual ~$3,439).
- Lleva un registro de todas las operaciones por cliente separando compraventa y arrendamiento.
- Genera el aviso cuando alguna operación o acumulado mensual supere el umbral correspondiente.
- Presenta el aviso dentro de los primeros 17 días del mes siguiente.
- Reporta también operaciones inusuales aunque no superen el umbral.
¿Cómo identifico al beneficiario controlador de una empresa compradora?
Es la persona física que posee o controla más del 25% de la empresa compradora. Debes rastrear la cadena de propiedad hasta llegar a esa persona y conservar toda la documentación.
La reforma 2021 al Código Fiscal y la LFPIORPI obliga a identificar al beneficiario controlador cuando el comprador sea persona moral. Debes solicitar el RFC y datos de las personas físicas controladoras.
- Solicita acta constitutiva y la cadena de propiedad hasta la persona física con más del 25%.
- Verifica la información con la escritura y el RFC del beneficiario controlador.
- Guarda toda la documentación en el expediente con la fecha de obtención.
- Actualiza el expediente si cambian datos del cliente cada 12 meses.
¿Qué hago si un cliente quiere pagar una propiedad totalmente en efectivo?
Debes negarte. La LFPIORPI prohíbe los pagos en efectivo en compraventas inmobiliarias sin importar el monto. Solo se permiten transferencias bancarias, cheques nominativos o créditos hipotecarios.
El Artículo 32 de la LFPIORPI prohíbe expresamente el pago en efectivo en operaciones de compraventa de bienes inmuebles.
- Informa al cliente desde el primer contacto que los pagos deben ser por transferencia o cheque nominativo.
- Rechaza cualquier oferta de pago total o parcial en efectivo.
- Si el cliente insiste, reporta la situación como operación inusual al SAT.
- Documenta el rechazo en tu expediente.
¿Cómo se calcula el riesgo PLD de una operación inmobiliaria?
Considera monto, perfil del cliente (PEP o no), zona geográfica, forma de pago y si hay patrones inusuales. Las operaciones de alto valor en zonas con tipologías conocidas de lavado son las de mayor riesgo.
Las Reglas del SAT establecen un enfoque basado en riesgo (EBR). Debes asignar un nivel (bajo, medio, alto) a cada cliente y operación y aplicar controles proporcionales.
- Define una matriz de riesgo con los factores relevantes para tu operación.
- Para operaciones de alto riesgo, aplica DDA: más documentación y aprobación de un directivo.
- Para clientes de bajo riesgo, la DDS reduce el papeleo manteniendo el cumplimiento.
¿Necesito verificar si mi cliente está en listas de sanciones antes de cerrar un trato?
Sí. Debes consultar la Lista de Personas Bloqueadas del SAT y la lista OFAC antes de firmar el contrato. Operar con alguien sancionado puede considerarse financiamiento al terrorismo.
Las Reglas PLD del SAT obligan a los sujetos obligados del sector inmobiliario a consultar listas de personas bloqueadas antes de iniciar una relación comercial.
- Consulta el Portal del SAT para verificar la Lista de Personas Bloqueadas.
- Verifica también en la lista OFAC si el cliente tiene operaciones internacionales.
- Realiza la verificación en la firma del contrato y en actualizaciones del expediente.
- Guarda el resultado con fecha y hora en el expediente.
¿Quién es el responsable PLD dentro de mi empresa inmobiliaria?
Debes designar formalmente un Oficial de Cumplimiento. Puede ser el dueño en empresas pequeñas. Es la persona que firma los avisos al SAT y responde ante cualquier revisión.
El Artículo 18 fracc. II y las Reglas del SAT exigen que cada sujeto obligado designe un representante ante el SAT con atribuciones para presentar avisos, implementar controles e implementar controles internos.
- Designa al responsable por escrito (acta o poder, según el tamaño de la empresa).
- Regístralo en el portal del SAT como representante autorizado.
- Asegúrate de que tenga acceso a los expedientes y al sistema de reportes.
- Capácitalo al menos una vez al año en cambios normativos.
¿Cómo debo archivar los expedientes de mis clientes inmobiliarios?
Por al menos 5 años. El formato digital es válido si es seguro, inalterable y reproducible. Incluye identificación, contrato, comprobantes de pago y resultado de verificación en listas.
El Artículo 20 de la LFPIORPI permite el archivo electrónico con las condiciones de seguridad e integridad. El SAT puede solicitar los expedientes en cualquier visita de verificación.
- Crea un expediente por operación con: identificación, contrato, escritura, comprobantes y resultado de listas.
- Digitaliza todos los documentos con un escáner de calidad.
- Etiqueta cada expediente con el identificador del cliente y la fecha.
- Aplica control de acceso: solo el responsable PLD y la dirección.
¿Qué sucede si identifico una operación inusual y no la reporto?
Multa de hasta $5 millones de pesos (Art. 53 fracc. VII) y posible proceso penal por complicidad en lavado. La reincidencia duplica la multa máxima.
El Artículo 18 fracc. IV obliga a reportar operaciones inusuales sin importar el monto. La omisión es sancionada con multas de hasta 3,000 días de salario mínimo.
- Define en tu manual qué constituye una operación inusual para el sector inmobiliario.
- Crea un procedimiento de escalamiento al responsable PLD.
- El responsable evalúa y decide si se genera el aviso de operación inusual.
- Documenta la decisión aunque decidas no reportar.
¿Debo presentar avisos al SAT aunque no haya tenido operaciones reportables ese mes?
Sí. Debes enviar el aviso de «sin operaciones» antes del día 17 del mes siguiente. Omitirlo se considera incumplimiento aunque no hayas tenido ninguna operación.
Las Reglas del SAT indican que los sujetos obligados deben presentar informes periódicos, ya sea con operaciones o sin ellas.
- Establece un recordatorio mensual para el día 15 de cada mes.
- Si no hay operaciones: genera el aviso de «sin operaciones» antes del día 17.
- Si hay operaciones: genera y envía los avisos antes del día 17.
- Guarda el acuse de recibo de cada aviso presentado.
¿Cómo afecta la obligación de beneficiario controlador a los fideicomisos inmobiliarios?
Debes identificar a fideicomitente, fideicomisario y fiduciario. Si alguno es persona moral, aplica la cadena de beneficiario controlador al 25% hasta la persona física.
La normativa 2021 de beneficiario controlador, junto con las Reglas SAT, exige identificar a todas las partes relevantes en operaciones con fideicomisos. El SAT ha emitido criterios específicos para CIBUREs y FIBRAs.
- Solicita el acta y la escritura constitutiva del fideicomiso.
- Identifica al fideicomitente, fideicomisario y al fiduciario.
- Aplica el criterio de beneficiario controlador al 25% a todas las personas morales involucradas.
- Para FIBRAS o CIBUREs, consulta si aplican reglas especiales.
¿Qué diferencia hay entre Debida Diligencia Simplificada y Ampliada en inmobiliarias?
DDS aplica a clientes de bajo riesgo: menos documentación. DDA aplica a PEPs y operaciones de alto riesgo: más documentos y aprobación de un directivo.
Las Reglas SAT establecen que el nivel de debida diligencia debe ser proporcional al riesgo del cliente y la operación, según el Enfoque Basado en Riesgo (EBR).
- Define qué clientes califican para DDS: persona física, operación estándar, sin alertas, bajo monto.
- Para DDA: aprobación directiva, fuente de riqueza documentada, monitoreo cada 6 meses.
- Documenta siempre por qué aplicaste DDS o DDA en cada caso.